Bauland, Kaufvertrag und keine Baugenehmigung

Der Überschrift liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Bauwillige erwerben ein „Baugrundstück“ von der Verkäuferseite. Der notarielle Kaufvertrag wird vollzogen und der Kaufpreis voll entrichtet, wobei dieser teilweise von der Bank mit finanziert wird. Sodann suchen sich die Bauwilligen eine Baufirma, einen Generalübernehmer, der es auch mit übernimmt, die Baugenehmigung zu erarbeiten und zu beantragen. Nach einem Architektengespräch, einer Bemusterung sowie der Erarbeitung der Bauunterlagen entrichten die Bauwilligen rund 65.000,00 € an die Baufirma, mit Hilfe der finanzierenden Bank. Für den Grundstückskauf und Bauvertrag wurden mithin über 100.000,00 € bereits entrichtet. Der Bauantrag wird jedoch durch das zuständige Bauamt abgelehnt, weil das Grundstück kein Bauland ist, wie sich erst während des Baugenehmigungsverfahrens herausstellt.

Die Folgen für die Bauwilligen sind fatal; denn nun wird die finanzierende Bank auf die Problematik aufmerksam und erklärt, dass sie von den Kreditverträgen zurücktreten wird und die gezahlten Darlehensraten vollständig gegenüber den Bauwilligen fällig stellt, was bedeutet, dass die ausgezahlten Summen (über 100.000,00 €) mit einem Mal zurückgezahlt werden müssen. Dabei bleibt es aber nicht: Dazu verlangt werden Vorfälligkeitsentschädigungen von über 35.000,00 €. Sie werden nun denken: „Außer Spesen nichts gewesen!“. So scheint es wirklich auf den ersten Blick. Indes gibt es immer noch Hoffnung und eventuelle Lösungsmöglichkeiten, um vor allen Dingen eine Insolvenz der Bauwilligen zu verhindern. Bei dieser Fallkonstellation handelt es sich aber um keinen Einzelfall. Es ist der Unwissenheit und der fehlenden Erfahrung vieler Bauherren zu verdanken, dass Sie in derart gefährliche Situationen geraten. Grundstücksveräußerern wie auch Baufirmen geht es primär nur um den eigenen Verkauf und auf deren Aussagen sollten Sie sich als potenzielle Bauherren nicht unbedingt verlassen. Es kann von hieraus immer wieder nur angeraten werden, rechtzeitig, sowohl vor als auch bei Abschluss aller mit dem Bau zusammenhängenden Verträge, egal ob Grundstückskauvertrag oder späterer Bauvertrag/Architektenvertrag, den Baufachanwalt einzuschalten, damit dieser das Baugeschehen so lenkt, dass Sie in derartige Existenz vernichtende Situationen nicht geraten. Es gibt hierfür auch keine Versicherung, die derartige Situationen in irgendeiner Form aufhängt. Die beste „Versicherung“ ist an dieser Stelle, die Erfahrung eines langjährig tätigen Fachanwalt in Bausachen. Durch ihn wird das Vertragsgeschehen gelenkt. Die Verträge werden vor Abschluss geprüft und wie in den meisten Fällen, so verändert, dass genügend Schutz für den zukünftigen Bauherrn hergestellt ist. Hierdurch sind Sie auch bei der späteren Bauvertragsabwicklung auf der sicheren Seite.
Rechtsanwälte Teubner & Hülsenbeck, (A.-M. Teubner, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht); erste kostenlose telef. Infos: 0331-6203060, www.teubner-huelsenbeck.de

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