Keine Baugenehmigung, Verjährung

Zwischen Bürger und Baubehörde kann sich der Streit darüber entfachen, dass eine
Baugenehmigung für ein Gebäude – meist altes Gebäude – nicht vorgelegt werden kann und
diese auch sonst nicht auffindbar ist. Hat ein Gebäude keine Baugenehmigung, geht dies in
der Regel zulasten des Eigentümers. Dieser ist dafür beweispflichtig, dass ein Gebäude sowie
die betriebene Nutzung baugenehmigt worden ist. Problematisch wird das Ganze besonders
dann, wenn nach heutigem Baurecht für das Gebäude, so wie es steht und liegt, keine
Baugenehmigung erteilt werden würde, z.B. weil es auf einem Nachbargrundstück errichtet ist
oder jedenfalls das Mindestmaß an Abstandfläche zum Nachbargrundstück nicht einhält.
Durch die lange Zeit, durch Kriegswirren oder einfach deshalb, weil Baugenehmigungen nicht
weitergegeben wurden, können Baugenehmigungsunterlagen verloren gegangen sein. Die
Archive sind vielfach unvollständig – dies vor allem bei alten Gebäuden, sodass
Baugenehmigungen bei Bauämtern oder Archiven gar nicht mehr aufgefunden werden
können. Dem Eigentümer oder Nutzer kann folglich eine Abrissverfügung drohen, nämlich
dann, wenn eine Baugenehmigung nicht nachgewiesen werden kann und nach dem heutigen
Baurecht eine Baugenehmigung auch nicht erteilt werden würde. Es gibt allerdings
Ausnahmen, nämlich dort, wo ein Gebäude schon jahrzehntelang steht und genutzt wird.
Obgleich es im öffentlichen Baurecht keine Verjährung zu Gunsten des Bürgers gibt, die ein
behördliches Einschreiten verhindert, kann ein Fall sogenannter „unvordenklicher Verjährung“
vorliegen. Diesem eigenständigen Rechtsinstitut liegt der Gedanke zu Grunde, dass ein
Zustand, der seit „unvordenklichen Zeiten“ besteht, ohne dass gegen ihn eingeschritten wurde,
Anerkennung und Schutz der Rechtsordnung verdient. Insofern kann die Anwendung dieses
Rechtsinstituts zu einer Beweislastumkehr führen, derart, dass behördlicherseits die damalige
Nichterteilung einer Baugenehmigung nachzuweisen ist. Der Bürger ist in diesem Fall entlastet
und muss den Beweis nicht führen. Das Vorliegen der Baugenehmigung wird vermutet. Ob
dies der Fall ist oder nicht ist stets eine Frage des Einzelfalls und bedarf umfassender
rechtlicher Prüfung, wahrscheinlich auch gerichtlicher Auseinandersetzung.

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