Notarielle Grundstückskaufverträge

Nur zu oft wurde vor einer zu schnellen Unterzeichnung notarieller Grundstückskaufverträge gewarnt. Viele dieser Verträge enthalten zwar auch Standardklauseln. Ganz überwiegend handelt es sich aber um Verträge mit eigenen Formulierungen, die die meisten Käufer oder Verkäufer (Vertragsparteien) kaum verstehen. Hinter vielen Vertragsklauseln, auch vielfach einzelnen Worten, verbergen sich eine Vielzahl rechtlicher Konsequenzen, die für einen Nichtjuristen weder durchschaubar, noch überschaubar sind. Besondere Vorsicht ist bei Verträgen geboten, mit denen Land gekauft wird und der Käufer die Bebauung mit einem Wohngebäude bzw. Eigenheim anstrebt. Vor allem bei Baugebieten, die erst erschlossen und zu Bauland werden sollen, ist besondere Vorsicht im Hinblick auf die Formulierungen geboten. Hier werden Kaufverträge mit werkvertraglichen Herstellungsverpflichtungen (Erschließungsverpflichtung) verbunden. Solange ein Grundstück nicht fertig erschlossen ist, ist es auch kein Bauland.

Die meisten Erschließungsträger sind private Gesellschaften, die in die Insolvenz gehen können. Auch werden in den Verträgen die Gewährleistungshaftungen (z. B. auch für die Erschließungsanlagen), die aber vom Käufer mitbezahlt werden, ausgeschlossen. Oftmals sehen derartige Verträge viel zu früh Übergabetermine vor, so dass damit alle Kosten, Lasten und Risiken viel zu früh auf den Käufer übergehen. Selbst die Gewährleistung zur Erlangung von Bauland wird in diesen Verträgen ausgeschlossen. Diese Verträge sind dubios und undurchschaubar und übertragen – unzumutbar – Risiken auf den Käufer, der auch in keinster Weise abgesichert wird.

Das Gesetz sieht daher vor, dass jedem Käufer 14 Tage vor Unterzeichnung die Möglichkeit gegeben werden muß, unter anwaltlicher Hilfestellung Verträge derart abzuändern, dass sie auch für einen Nichtjuristen transparent und zumutbar sind. Derartige Nebenkosten anwaltlicher Prüfung sind Teil des geplanten Vorhabens und dürfen nicht eingespart werden. Es gibt keine bessere „Versicherung“, die Risiken verhindert, als die rechtzeitige Einschaltung eines Fachanwaltes in Bausachen. Dies gilt ganz besonders auch für Bauverträge, die in keinem Fall unkritisch durch den Bauherrn unterzeichnet werden sollten. Übertragen und vertrauen Sie in diesen schwierigen Fragen nur dem Baufachanwalt. Nur dieser verfügt über die Rechtskenntnis und Erfahrung.

Dr. Andreas-M. Teubner

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Dr. Andreas M. Teubner
Bau- und Architektenrecht
Tel. (0331) 620 30 60

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