RAe Teubner-Hülsenbeck, Dr. Teubner: Öffentliches Bauverwaltungsrecht; Klarstellungssatzungen

In Zeiten, in denen viel gebaut wird, werden auch diejenigen Grundstücke immer knapper, die zur Bebauung zur Verfügung stehen. Es ist auch nicht die Regel, dass die Gemeinden Bebauungspläne in die Wege leiten, die letztendlich das Baurecht in der Gemeinde verbindlich regeln. Dies kann man meist nur dort beobachten, wo Bauträger Gebiete erschließen und dort selbst Häuser und Wohnungen errichten, um diese anschließend zu verkaufen. Ansonsten gibt es zahlreiche Gebiete, in denen sich zwar Wohngebäude und Wohnungen befinden, die jedoch nicht auf einem Bebauungsplan beruhen, manchmal noch nicht einmal mit dem Flächennutzungsplan der Gemeinde in Einklang stehen.
Aus dieser Situation resultiert vielfach die Frage, ob ein Grundstück dem bebauten Innenbereich zuzuordnen ist oder vielmehr dem Außenbereich, der möglichst von Bebauungen verschont werden soll. Diese Abgrenzung ist vielfach nicht einfach. Die Gemeinden helfen sich vielfach über eine so genannte Klarstellungssatzung, um auf diese Weise die Abgrenzung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils vom Außenbereich vorzunehmen. Diese Abgrenzungen durch Klarstellungssatzung führen vielfach jedoch zu unbefriedigenden Ergebnissen oder entsprechen längst infolge tatsächlicher Veränderungen nicht mehr der Realität. Hier stellt sich die Frage, welche rechtliche Bedeutung eine derartige Klarstellungssatzung, in der eine Orientierung nach Innenbereich und Außenbereich mit seinen erheblichen Folgen stattfindet, überhaupt hat. Es dürfte wichtig sein zu wissen, dass ein Verweis auf diese Klarstellungssatzung nur eine Orientierung ist, die tatsächlich jedoch nicht stimmen muss. Daher hat eine solche Satzung im Hinblick auf die Rechtsqualität nur eine deklaratorische Bedeutung (BVerwG, Urteil vom 22.09.2010 – 4 CN 2/10). Sie führt also weder zu einem zwingenden Ausschluss von Grundstücken, dass diese nicht bebaubar sind und umgekehrt hat eine Klarstellungssatzung keine Verbindlichkeit dahingehend, dass ein Grundstück tatsächlich ein Baugrundstück ist. Wenn der Bürger hier auf eine Klarstellungssatzung verwiesen wird, muss dies für die Qualität seines Grundstückes als Bauland noch nichts bedeuten. Die Klarstellungssatzung wird nicht an den planungsrechtlichen Mindeststandards gemessen. Insofern bleibt es immer bei der gesetzlichen Prüfung zu § 34 Abs. 1, 2 BauGB bzw. § 35 BauGB, ob und inwiefern das Grundstück Bauland ist oder nicht. Dies ist immer eine Einzelfallbetrachtung! Liegt ein Grundstück somit nicht innerhalb der Klarstellungssatzung heißt das folglich nicht, dass das Grundstück keine Baulandqualität hat. Umgekehrt kann die Gemeinde mit einer Klarstellungssatzung auch keine Fälle regeln, in denen sie die Einbeziehung eines Grundstückes in den Innenbereich herstellen möchte. Die Gemeinde kann mithin auch nicht einem Innenbereichsgrundstück durch die Klarstellungssatzung diese Qualität nehmen und es dem Außenbereich zuordnen. Folglich wird sich ein Gericht an den gesetzlichen Vorschriften zu § 34 und § 35 BauGB ausrichten und nicht danach, was die Gemeinde durch Klarstellungssatzung bewirken will. Klarstellungssatzungen sind also nicht verbindlich. Es bleibt bei der Einzelfallprüfung, auch vor Gericht.

Anwaltliche Beratung ist gerade auch insofern gefragt und immer sinnvoll, wenn es um die Baulandfrage eines Grundstückes geht, so dass die Klärung in einem Verfahren vielfach sinnvoll sein kann.

Dr. A.-M. Teubner, Rechtsanwalt und Fachanwalt, u. a. Öffentliches Bauverwaltungsrecht bzw. Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwälte Teubner & Hülsenbeck, Gregor-Mendel-Straße 14, 14469 Potsdam, Tel.-Nr.: 0331/6 20 30 60, www.teubner-huelsenbeck.de

Dr. Andreas-M. Teubner

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Bau- und Architektenrecht
Tel. (0331) 620 30 60

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