Der Architekt schuldet als Sachwalter des Bauherren im Rahmen seines jeweils übernommenen Aufgabengebietes die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen etwa sichtbar gewordener Baumängel sowie die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchung und der sich daraus ergebenen Rechtslage. Dies hat der Bundesgerichtshof schon in seinem BGH-Urteil, VII Zivilsenat vom 26.10.2006, VII ZR 133/04, entschieden. Insofern gehört diese Pflicht zur Aufklärungspflicht des Architekten, Planers und Objektüberwachers.

Somit bildet eine Aufklärungspflichtverletzung diesbezüglich, unabhängig von einer Mängelverantwortlichkeit des Architekten/Objektüberwacher, bereits für sich gesehen, eine zum Schadensersatz führende Verantwortlichkeit. Grundsätzlich haftet der Architekt/Objektüberwacher neben dem jeweiligen Bauunternehmer als Gesamtschuldner für die Mängel und Schäden am Bau. Er haftet aber auch dann wenn er die notwendige Aufklärung des Bauherrn im Hinblick auf die Mängel und die daraus resultierenden Rechtsfolgen unterläßt!

Der Architekt/Objektüberwacher hat nämlich nicht nur die Pflicht, das Werk für den Bauherren mangelfrei zu erstellen, sondern auch die Pflicht ihm bei der Untersuchung und Behebung von Baumängeln zur Seite zu stehen. Insofern gilt dies auch dann, wenn die Mängel ihre Ursache auch in Planungs- oder Aufsichtsfehlern haben. In seiner Folge heißt dies, dass der Architekt bzw. Objektüberwacher unter Umständen den Fachanwalt in Bausachen einzuschalten hat, wenn sich auf der Baustelle Mängelerscheinungen ergeben. Er hat nämlich den Bauherren auch über die Rechtssituation/Rechtslage zu informieren (z. B. im Hinblick auf etwaige Verjährungen). Vielfach sind insofern die Architekten/Objektüberwacher überfordert, weil die Aufklärung über die Rechtslage nicht zwingend zu ihrem Fachgebiet gehört. Es ist daher nur richtig, wenn der Verantwortliche dann, im Falle des Auftretens von Problemen auf der Baustelle, dem Bauherrn unverzüglich – ggf. zu seiner Entlastung sogar schriftlich – anrät, den Rechtsrat eines Rechtsanwaltes in Bausachen einzuholen. Anderenfalls kann dies fatale Folgen haben, da sich ein Bauverantwortlicher, dem insofern eine Pflichtverletzung vorgeworfen wird und der sich dementsprechend für den Schaden zu verantworten hat, sich nicht – und dies ist wichtig – auf die Verjährung berufen kann! Ein Architekt/Bauüberwacher handelt also schuldhaft, wenn er die notwendigen Angaben und Aufklärungen gegenüber dem Bauherrn unterläßt; denn ein Bauherr wird sich im Streitfall immer darauf berufen, dass er einen weiteren Bauverantwortlichen zur Kontrolle herangezogen hat. Dementsprechend muss der Bauherr nur angeben, dass er sofort die entsprechenden anwaltlichen Maßnahmen ergriffen hätte, wenn er die notwendige Aufklärung erfahren hätte. Insofern spricht der Bundesgerichtshof sogar eine Vermutung im Hinblick auf die Ursächlichkeit und Schadensersatzveranwortlichkeit aus. Architekten, Planer und Objektüberwacher sollten daraus die Lehre ziehen, in jedem Fall stets – auch zum eigenen Schutz – den Bauherren die Einschaltung anwaltlicher Hilfe nahezulegen. Nur dies kann letztendlich den verantwortlichen Planer bzw. Objektüberwacher entlasten.Es reicht nicht aus (!), wenn Schutzbunde oder Verbrauchervereine bei Bauverträgen diese nur einmal durchschauen und Auffälligkeiten anstreichen. Man kann fast sagen, dass sämtliche Bauverträge, in der den Verbrauchern gestellten Form, nicht unterschrieben werden können. Jeder dieser Verträge benötigt eine gewissenhafte Einzelprüfung und vor allen Dingen – letztendlich – Änderungen des Vertragsinhaltes. Z. B. verweisen viele der den Verbrauchern gestellten Verträge noch immer auf die VOB/B und erklären diese zur Gesamtheit als Vertragsgegenstand. Der Bundesgerichtshof hat jedoch längst entschieden, dass die VOB/B als Ganzes auf Verbraucher-Bauverträge überhaupt nicht anwendbar ist. Auf diese Weise entstehen erhebliche Lücken im Bauvertrag, die letztendlich nur durch allgemeines Recht wieder aufgefangen werden können. Dieses allgemeine Recht ist jedoch immer noch in vielen Fällen für den Verbraucher nachteilig. So sieht z. B. das allgemeine Recht/Werkvertragsrecht des BGB keinerlei Regelungen vor, wonach ein Bauherr in der Zeit bis zum Fertigstellungstermin Rechte ausüben kann, die z. B. § 4 Ziffer 7 VOB/B iVm § 8 Nr. 3 VOB/B entsprechen, d. h. ein Verbraucher kann nicht unter Fristsetzung Mängelbeseitigung verlangen, mit der Folge, dass dann, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgt, der Vertrag von ihm gekündigt werden kann. Die Rechte des Bauherrn sind während der Bauzeit erheblich eingeschränkt. Ein Baukontrolleur verfügt nicht über ausreichend Möglichkeiten, Druck für eine mängelfreie Herstellung des Bauwerkes auszuüben. Das sogenannte zweifache Zurückbehaltungsrecht war im Werkvertragsrecht sogar derart geregelt, dass dieses erst nach der Abnahme ausgeübt werden konnte. Der Gesetzgeber versucht Änderungen vorzunehmen, wobei jedoch die Rechtslage eher immer unklarer wird. Daher benötigt jeder Bauvertrag klare Formulierungen und Rechtsregelungen. Ohne diese sind die Rechte des Bauherrn erheblich beschränkt, was zu erheblichen finanziellen Gefahren für den Bauherrn führt.

Daher diesseitiger Tip:

    1. Bei Gesprächsaufnahmen mit infrage kommenden Baufirmen vorweg klarstellen, dass Sie den Bauvertrag der Baufirma noch einmal selbst anwaltlich überprüfen und ggf. ändern lassen. Fehlt die Flexibilität bei der Baufirma sollten Sie von weiteren Gesprächen Abstand nehmen und auf eine andere Baufirma ausweichen.

 

  • Ist die Baufirma flexibel auch im Hinblick auf Änderungen Ihres Bauvertrages, sollten Sie in weiteren Gesprächen das Bauvorhaben und die Leistungen festlegen sowie den Pauschalfestpreis bestimmen. Sie sollten noch keine Unterschriften leisten.
  • Mit dem so fertigen Regelwerk sollten Sie den Fachanwalt in Bausachen – Ihres Vertrauens – aufzusuchen und das Regelwerk besprechen bzw. überprüfen und ändern lassen.
  • Ergebnis: Es soll am Ende ein ausgewogenes Vertragswerk entstehen, wo alle Interesse, auch die des Bauherrn im Hinblick auf seine Rechte und seinem Begehren nach Sicherheit, als Schutz vor desaströsen Bauvorhaben berücksichtigt werden. Nur ein ausgewogener Vertrag gibt dem Bauherrn Sicherheit ihn vor den fatalen finanziellen Folgen einer nicht rundlaufenden Baustelle zu schützen. Der Bauherr sollte diese Kosten nicht scheuen. Er wird sie um ein vieles am Ende des Bauvorhabens wieder herausbekommen. Lassen Sie sich mindestens beraten!

 

Dr. Andreas-M. Teubner

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Dr. Andreas M. Teubner
Bau- und Architektenrecht
Tel. (0331) 620 30 60

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